공인중개사 공부를 시작하려는 대부분의 분들이
처음 부딪히는 벽이 바로 ‘공인중개사 시험과목’이에요
과목 이름은 많이 들어봤지만,
막상 각 과목의 성격이나 나에게 유리한 순서를 모르는 경우가 많죠.
이 글에서는 공인중개사 시험과목을
1차·2차로 나누어 구조, 난이도, 전략, 시간배분까지
모두 정리했습니다.
공인중개사 시험과목 구성과 합격기준
✅ 공인중개사 시험과목
공인중개사 시험은 1차와 2차, 두 단계로 나뉘며
총 5개 과목(40문항 × 5과목)으로 구성됩니다.
✅ 합격 기준
평균 60점 이상 → 합격
단, 한 과목이라도 40점 미만(과락) → 불합격
즉, “못하는 과목을 버리면 절대 안 된다”는 뜻이에요.
각 과목의 점수를 안정적으로 분배하는 전략이 필수입니다.
공인중개사 시험 난이도 분석 & 킬러과목 vs 효자과목
✅ 공인중개사 시험 난이도 분석
공인중개사 시험의 본질은 ‘분배 게임’입니다.
모든 과목을 완벽히 잘할 필요는 없지만,
합격선은 평균 60점.
즉, 각 과목의 난이도를 알고 전략적으로 배분하는 게 핵심이죠.
난이도는 공법 > 민법 > 개론 > 공시·세법 > 중개사법 순.
공부량은 많지만 점수 효율이 낮은 과목(공법, 민법)은 방어과목으로,
반면 중개사법처럼 효율이 높은 과목은 점수 확보 과목으로 분류해야 합니다.
✅ 킬러과목 vs 효자과목
1. 킬러과목 TOP 3
위 세 과목은 공부량 대비 점수효율이 낮은 과목입니다.
하지만 버릴 수 없어요.
각 과목을 50~60점 선으로 '방어선 구축'하세요.
2. 효자과목 TOP 2
1️⃣ 공인중개사법 및 중개실무
- 전체 문항 중 60% 이상이 반복 출제.
- 실무사례형 문제 중심이라 이해 위주 학습이 유리.
- 80점 이상도 충분히 가능합니다.
📈 이 과목은 “투자 대비 점수 회수율”이 가장 높습니다.
2️⃣ 부동산공시법 및 세법 (특히 세법)
- 세율 계산, 공시 절차 등 패턴화된 문제 출제.
- 꾸준한 복습만으로 70점 이상 가능.
💡 꾸준히 반복하면 “안정적 고득점”을 보장하는 효자 과목이에요.
60점 합격을 만드는 진짜 전략은
어려운 과목을 완벽히 맞추는 게 아니라,
쉬운 과목에서 점수를 쌓아 올리는 것입니다.
공인중개사 시험 과목별 특성과 공부 순서 로드맵
수험생의 가장 큰 실수는 순서 없이 닥치는 대로 공부하는 것이에요.
공인중개사 시험과목은 유기적으로 연결되어 있어, 순서가 곧 효율입니다.
✅ 과목별 특성 한눈에 보기
- 민법 및 민사특별법 : 모든 법 과목의 뿌리.
법적 사고력의 기본이며, 이후 모든 과목 이해의 토대가 됩니다. - 부동산학개론 : 부동산 시장을 경제적·논리적으로 이해하는 과목.
경제 원리와 투자 개념을 다루며, 계산문제 비중이 약 30% 정도예요. - 부동산공법 : 법령·규제·도시계획 등 행정 관련 법이 핵심.
양이 가장 많고 암기량이 많지만, 큰 틀을 이해하면 흐름이 보입니다. - 공인중개사법 및 실무 : 실무 사례 중심으로,
출제 범위가 명확하고 반복 출제가 많아 ‘점수 확보용 효자 과목’이에요. - 부동산공시법 및 세법 : 개정이 잦고 암기형 비중이 높아요.
시험 직전에 정리하면 효율이 좋은 과목입니다.
✅ 최적 학습 순서 로드맵
| 1️⃣ | 민법 및 민사특별법 | 모든 법의 기초. 다른 법 이해의 기반 |
| 2️⃣ | 부동산학개론 | 경제적 사고 확장. 민법과 병행 시 효율적 |
| 3️⃣ | 부동산공법 | 법률 용어에 익숙해진 후 접근하면 효율 상승 |
| 4️⃣ | 공인중개사법 및 실무 | 점수 확보용 마무리 전략 과목 |
| 5️⃣ | 부동산공시법 및 세법 | 개정 잦고 휘발성 높음 → 시험 직전 집중 |
📍 전략 포인트
- 1차(민법·개론)는 기초 체력,
- 2차(공법·중개실무)는 실전 전력입니다.
1차 과목을 먼저 탄탄히 다져두면,
2차 과목은 훨씬 빠르게 이해되고,
전체 합격률이 눈에 띄게 높아집니다.
공인중개사 시험 합격률을 결정짓는 시간 분배 전략
공인중개사 시험은 절대평가입니다.
100점이 아니라, ‘시간당 60점’을 얻는 싸움이에요.
✅ 효율적 시간 투자 비율
| 공인중개사법(전략) | 25% | 80점 이상 | 투자 대비 회수율 최고 |
| 민법·개론(기초) | 45% | 60~70점 | 전체 구조 이해의 핵심 |
| 공법·공시법·세법(방어) | 30% | 50~60점 | 과락 방지 및 평균 유지 |
📍 핵심 포인트:
공인중개사법에서 80점을 확보하면,
공법 50점도 합격으로 이어집니다.
이것이 바로 '효율적 분배 전략'이에요.
현실적인 공부법 & 루틴 만들기
1. 1일 1시간 루틴이라도 꾸준히.
공인중개사는 단기전이 아닌 체력전이에요.
- 하루 공부시간: 최소 1시간, 주말 4시간
- 루틴: 이해 → 암기 → 문제풀이
- 복습주기: 3일·7일·30일 주기 복습
2. 추천 비율
- 학개론 20%
- 민법 25%
- 공법 25%
- 중개사법 15%
- 세법·공시법 15%
작게라도 매일 반복하면, 기억의 정착률이 3배 이상 높아집니다.
공인중개사 시험 최신 출제 트렌드 & 제도 변화
최근 시험제도는 안정적이지만,
문제유형이 ‘복합형·사례형’ 중심으로 진화 중이에요.
- 공법+세법 결합형 문제 등장
- 판례형 문항 증가
- 부동산공시법 일부 개정 반영
매년 10만 명 중 약 2만 명만이 합격합니다.
즉, 단순 공부량보다 전략과 지속성이 승부를 가릅니다.
결론: 지금 바로 시작해야 하는 이유
“범위가 넓으니까 천천히 해도 되겠지?”
이 생각이 합격을 가장 멀리합니다.
공인중개사 시험은 꾸준히 하는 사람이 이기는 시험이에요.
✅지금 시작해야 하는 이유
- 과목 수 많아 조기 시작 필수
- 법령 개정 전 유리한 시기
- 연초 시작 → 2~3회전 복습 가능
지금이 바로 ‘공인중개사 합격을 만드는 골든타임’이에요.
바로 실천 할 3단계
1. 가장 어려운 과목 인정하기
- ‘부동산공법’은 50점 방어 목표로 접근하세요.
2. 민법 기초 강의 시작하기
- 법적 사고의 틀을 잡는 첫 단추입니다.
3. 효자 과목 비중 설정하기
- 공부 시간의 25%를 ‘공인중개사법’에 투자하세요.
이 3단계만 실천해도,
공인중개사 시험과목은 더 이상 장애물이 아니라
합격을 위한 60점짜리 징검다리가 될 것입니다.
“시험과목을 알면 공부가 보이고,
공부가 보이면 합격은 시간문제다.”